Як прийняти квартиру в новобудові: чек-лист огляду
Приймайте квартиру неспішно з рівнем, рулеткою і лампою. Перевірте геометрію стін і підлоги, вікна й двері, стяжку, воду, каналізацію, вентиляцію, електрику й лічильники. Усі дефекти внесіть в акт із зауваженнями - забудовник усуває їх за свій рахунок у межах гарантії.
- Стіни й стеля — перевірка площин рівнем
- Вікно (виноска) — монтажний шов і відлив
- Розетки і виводи комунікацій
- Стяжка (розріз) — рівність і тріщини
- Акт огляду з чек-листом
Приймання квартири в новобудові це найважливіший момент усієї покупки: саме на огляді ви фіксуєте всі дефекти, за які забудовник зобовязаний відповідати. Поспіх тут коштує дорого, бо тріщина в стяжці чи перекошене вікно після підписання акта стають уже вашою проблемою. Нижче покроковий чек-лист огляду, перелік інструментів і зразок акта із зауваженнями.
Приймання квартири це процедура огляду новозбудованого житла перед підписанням акта приймання-передачі, під час якої покупець перевіряє відповідність квартири проєкту і будівельним нормам та фіксує дефекти. За даними Держстату 2024 в Україні введено в експлуатацію понад 8 млн кв. м житла, і навіть у новобудовах бізнес-класу за нормами виробників і будівельників до 15-20% квартир здаються з помітними недоробками. Перш ніж зануритися в деталі, варто свіжим оком переглянути загальну логіку – із чого почати ремонт і в якому порядку діяти описано в нашому матеріалі З чого почати ремонт.
Які інструменти взяти на огляд
Мінімальний набір вміщається в одну сумку і коштує недорого, але саме він перетворює огляд на здоровий глуз замість здогадок. Без рівня й рулетки ви фізично не побачите половину дефектів.
З досвіду на 18 м2 однокімнатної квартири повний обхід із рулеткою і рівнем займає близько 40-50 хвилин, ще стільки ж іде на воду, електрику і вентиляцію. Тому інструмент готуйте заздалегідь, а не шукайте по дорозі.
Геометрія стін, підлоги і стелі
Найперше перевіряйте площини й кути – криві стіни і завали потім зжеруть гроші на вирівнювання. Норми тут чіткі, тож суперечка з забудовником ведеться не на емоціях, а на цифрах.
За ДБН В.2.6-22:2021 та супутніми нормами на штукатурні роботи відхилення стіни від вертикалі допускається в межах до 2-3 мм на 1 метр висоти, а нерівності поверхні – не більше 2-3 мм під дворметровою рейкою. Прикладіть рівень до кожної стіни в кількох точках. Виміряйте обидві діагоналі кімнати рулеткою: якщо вони різняться більш ніж на 1-2 см, кімната непрямокутна, і це варто внести в акт.
На практиці завал стіни 3-4 см на типовій висоті 2,7 м означає, що під вирівнювання гіпсокартоном чи штукатуркою піде зайвих 4-5 см корисної площі по периметру і кілька тисяч гривень. Тому ці цифри краще оскаржити ще до підписання.
Вікна, балкон і вхідні двері
Вікна і двері перевіряють у русі, а не на око: вони мають відчинятися й зачинятися без зусиль і не пропускати повітря. Це найчастіша категорія дефектів у здачі.
Відкрийте і закрийте кожну стулку, переведіть у режим провітрювання. Стулка не має чіплятися за раму чи провисати. Проведіть рукою або запальничкою по периметру закритого вікна – протяг свідчить про погану регулювання чи пошкоджений ущільнювач. Огляньте склопакети на тріщини й подряпини, перевірте, чи немає конденсату всередині склопакета (це брак). На вхідних дверях перевірте замки, ущільнювач і те, що двері не самочинно відчиняються чи зачиняються – це ознака перекосу коробки.
Стяжка підлоги: на що дивитися
Стяжка це вирівнювальний шар розчину на перекритті, по якому укладають фінішне покриття. Її якість визначає, чи рівно ляже ламінат і плитка, тому огляд тут принциповий.
Пройдіться підлогою – стяжка не має бубоніти й прогинатися. Простукайте її: глухий звук норма, дзвінкий пустий звук означає відшарування від основи. Прикладіть дворметрову рейку або рівень – просвіти понад 2-4 мм це порушення. Огляньте поверхню на тріщини: дрібні усадкові волосяні тріщини допустимі, але широкі наскрізні – ні. За нормами виробників сумішей повне визрівання цементної стяжки триває близько 28 днів, тож свіжа волога стяжка з білими висолами це теж сигнал. Детальніше про сам процес ми писали в матеріалі про послідовність ремонтних робіт.
Вода, каналізація і вентиляція
Інженерні мережі перевіряють на герметичність і працездатність прямо на місці. Прихований дефект тут дорожчий за будь-який косметичний.
Огляньте місця введення води: труби мають бути без підтікань, з кранами і заглушками. Якщо є лічильники, перепишіть їхні номери і покази. Перевірте каналізаційні випуски – вони мають бути закриті заглушками, із правильним ухилом. Подивіться, чи є гідроізоляція в санвузлі. Вентиляцію перевіряйте аркушем паперу або полум’ям: піднесіть до решітки – папір має притягуватися, полум’я відхилятися до каналу. Відсутність тяги це серйозний дефект, що призведе до конденсату й цвілі.
| Вузол | Норма | Дефект (у акт) |
|---|---|---|
| Вода | Крани, заглушки, без підтікань | Краплі, волога, відсутні крани |
| Каналізація | Заглушки, ухил, без запаху | Відкриті випуски, запах, зворотний ухил |
| Вентиляція | Папір притягується до решітки | Немає тяги, решітка замурована |
| Лічильники | Опломбовані, номер і покази збігаються з паспортом | Без пломби, розбіжність номера |
Електрика, щит і лічильники
Електрику перевіряйте на наявність напруги і відповідність проєкту. Без світла в квартирі це робиться зарядним пристроєм та індикаторною викруткою.
Відкрийте електрощит: автомати мають бути промарковані, дроти акуратно заведені, без оголених жил і скруток. Порахуйте кількість розеток і вимикачів – вона має відповідати плану. У кожну розетку увімкніть зарядний пристрій або перевірте індикатором наявність напруги. Перевірте роботу кожного автомата – він має чітко вмикатися і вимикатися. Перепишіть номер і покази електролічильника, переконайтеся, що є пломба.
На практиці найдорожчі сюрпризи це не криві стіни, які видно одразу, а приховане: відсутня тяга у вентиляції, скрутки в щиті і пустоти під стяжкою. Їх легко пропустити поспіхом, а потім вони вилазять уже після ремонту, коли доводити вину забудовника майже неможливо. Тому інженерку я перевіряю так само ретельно, як геометрію.
Олег Кравченко, майстер-оздоблювач, 12 років практики
Як скласти акт із зауваженнями
Акт із зауваженнями (дефектний акт) це документ, у якому ви перелічуєте всі виявлені недоліки перед підписанням приймання-передачі. Саме він зобовязує забудовника усунути дефекти.
Не підписуйте чистий акт приймання-передачі, якщо є дефекти. Замість цього складайте акт із переліком зауважень або вносьте їх окремим додатком. Кожен пункт описуйте конкретно: де, що, з якими розмірами.
Що робити з виявленими дефектами
Виявлені дефекти усуває забудовник за свій рахунок у межах гарантії – відмовлятися від житла зазвичай не потрібно. Головне правильно зафіксувати і дочекатися усунення.
За законодавством на новобудову поширюється гарантія на будівельні роботи, тож протягом гарантійного строку (зазвичай від 1 до 10 років залежно від вузла) ви маєте право вимагати безоплатного усунення. Дрібні косметичні недоліки логічно усувати самому під час ремонту, а суттєві – геометрія, інженерка, стяжка – вимагати від забудовника. Якщо дефекти критичні і впливають на можливість проживання, ви можете не підписувати акт до усунення. Покрокову логіку дій після приймання дивіться у нашому матеріалі З чого почати ремонт та про послідовність ремонтних робіт.